Una proposta raccoglie il consenso della maggioranza dei condomini presenti, ma i contrari rappresentano più millesimi. Oppure accade il contrario: pochi proprietari, titolari di quote elevate, vorrebbero approvare una decisione senza il consenso della maggioranza numerica dell’assemblea.
Quale criterio prevale?
La questione non si risolve attribuendo una superiorità assoluta alle teste oppure ai millesimi. Il sistema delle deliberazioni condominiali richiede di coordinare l’elemento personale con quello patrimoniale, verificando anche il peso dei voti contrari.
1. Il sistema della doppia maggioranza
Il procedimento assembleare condominiale combina due componenti: il numero dei condomini e il valore delle rispettive quote.
Entrambe devono concorrere secondo le maggioranze richieste per la decisione da adottare. Un’eccedenza di millesimi non può compensare la carenza dei voti personali necessari.
Per le deliberazioni ordinarie in seconda convocazione, l’art. 1136, terzo comma, c.c. richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Per le materie soggette a maggioranze qualificate occorre invece applicare la soglia specificamente prevista.
Si tratta di requisiti concorrenti: raggiungerne soltanto uno non consente di considerare approvata la proposta. Art. 1136 c.c., come sostituito dalla legge n. 220/2012.
2. Più millesimi, ma senza la maggioranza per teste: il caso deciso nel 2022
L’ordinanza della Cassazione n. 28629 del 3 ottobre 2022 affronta proprio questo problema.
La deliberazione era stata approvata da due condomini su quattro, rappresentativi di 766,424 millesimi. La consistente maggioranza patrimoniale aveva indotto la Corte d’appello a ritenere sufficiente il risultato.
La Cassazione ha censurato tale impostazione: con quattro intervenuti occorrono tre voti favorevoli. Due voti su quattro costituiscono una parità, che la prevalenza millesimale non può trasformare in maggioranza.
Il principio tutela l’autonomia dell’elemento personale: il proprietario di una quota elevata non acquisisce, per questa sola ragione, il potere di sostituirsi alla maggioranza degli intervenuti. Cass. civ., sez. VI-2, ord. 3 ottobre 2022, n. 28629, testo riprodotto da pagina 4.
3. Più teste e almeno un terzo dei millesimi: può ancora non bastare
Il problema speculare emerge quando i favorevoli raggiungono la maggioranza numerica e il quorum millesimale minimo, ma i contrari esprimono un valore proprietario superiore.
La Suprema Corte ha respinto una lettura che isolava la soglia di un terzo dal principio maggioritario sotteso al sistema assembleare.
Secondo questo indirizzo, il raggiungimento della soglia minima non consente di ignorare una componente dissenziente patrimonialmente prevalente.
Il precedente richiede, tuttavia, una lettura attenta: riguarda la formulazione dell’art. 1136 anteriore alla riforma del 2012. Occorre quindi distinguere il principio relativo al peso dei contrari dal vecchio quorum personale, oggi sostituito dalla maggioranza degli intervenuti. Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625.
4. Il maggior valore dei contrari e la natura del vizio
L’ordinanza n. 16338 del 30 luglio 2020 ribadisce che non può considerarsi irrilevante il maggior valore millesimale dei dissenzienti rispetto ai favorevoli.
Anche questa decisione riguarda una deliberazione anteriore alla riforma, adottata nel 2011, e richiama pertanto il testo normativo allora vigente.
La pronuncia è significativa anche sul piano delle conseguenze: l’adozione della delibera con una maggioranza inferiore a quella prescritta determina annullabilità, non automaticamente nullità.
Non è quindi prudente ignorare la decisione, confidando di poter contestare il difetto di maggioranza senza limiti temporali. La qualificazione del vizio incide sulle modalità e sui termini della tutela. Cass. civ., sez. VI-2, ord. 30 luglio 2020, n. 16338.
5. Tre esempi per leggere il risultato
Gli esempi riguardano deliberazioni ordinarie in seconda convocazione e presuppongono che non ricorrano maggioranze speciali o ulteriori vizi.
| Favorevoli | Contrari | Esito della verifica |
|---|---|---|
| 6 condomini, 350 millesimi | 4 condomini, 450 millesimi | Delibera non approvata. La maggioranza personale e il minimo millesimale sono raggiunti, ma i contrari rappresentano un valore superiore: ricorre il problema evidenziato dalla giurisprudenza. |
| 2 condomini, 750 millesimi | 2 condomini, 250 millesimi | Delibera non approvata. Manca la maggioranza degli intervenuti: la prevalenza millesimale non supera la parità per teste. |
| 6 condomini, 400 millesimi | 4 condomini, 300 millesimi | Delibera approvata. Sono soddisfatti i requisiti considerati: maggioranza personale, soglia minima millesimale e prevalenza sui contrari. |
Questi esempi mostrano perché sia incompleto limitarsi ad affermare che “i favorevoli hanno più di un terzo dei millesimi” oppure che “la maggioranza dei presenti è d’accordo”.
6. Gli astenuti non possono essere eliminati dal conteggio
La maggioranza degli intervenuti non coincide necessariamente con la maggioranza di chi esprime un voto favorevole o contrario.
Chi si astiene resta un intervenuto e non può essere escluso dal denominatore utilizzato per calcolare la maggioranza personale.
Con dieci intervenuti, quattro favorevoli, tre contrari e tre astenuti, i favorevoli superano numericamente i contrari, ma non costituiscono la maggioranza degli intervenuti.
Il confronto tra favorevoli e contrari, dunque, non esaurisce la verifica richiesta dalla legge: occorre prima accertare il raggiungimento della maggioranza personale prescritta.
7. Il verbale deve permettere di ricostruire il voto
La formula “approvato a maggioranza” non permette, da sola, di verificare il risultato.
Occorre poter individuare favorevoli, contrari e astenuti, con i rispettivi valori millesimali. Il controllo deve consentire di accertare sia il numero dei consensi sia il peso delle quote rappresentate.
Non ogni omissione formale determina, però, invalidità. Cass. 10 agosto 2009, n. 18192 ha riconosciuto che i favorevoli possono essere identificati anche per differenza, quando i dati verbalizzati consentano una ricostruzione sicura del risultato.
È quindi decisiva la possibilità di verificare concretamente le maggioranze, senza affidarsi a formule generiche o a ricostruzioni incerte. Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192.
Nessuna maggioranza può essere letta isolatamente
Il contrasto tra teste e millesimi si affronta verificando congiuntamente i requisiti personali e patrimoniali della deliberazione.
La maggioranza numerica non rende irrilevante il valore dei contrari; la prevalenza patrimoniale non sostituisce i consensi personali necessari.
Per valutare la legittimità di una decisione occorre individuare il quorum applicabile alla materia e ricostruire il voto effettivo: quanti hanno approvato, quali quote rappresentano e quale peso esprime il dissenso.
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