L’amministratore non risponde, le decisioni dell’assemblea rimangono sulla carta e ottenere un chiarimento sui conti diventa un’impresa. Tra i condomini comincia a circolare la stessa domanda: «Possiamo cambiarlo?»
La risposta è sì. Ma tra il malcontento e una delibera di revoca valida ci sono alcuni passaggi da rispettare.
Non basta raccogliere firme, discutere nella chat del palazzo o trovare un sostituto disponibile. Occorre convocare correttamente l’assemblea, indicare chiaramente cosa si vuole decidere e raggiungere la maggioranza necessaria.
Ecco come procedere.
1. Non devi necessariamente aspettare la scadenza dell’incarico
L’assemblea può revocare l’amministratore anche prima della scadenza. Per decidere di sostituirlo non è indispensabile dimostrare una grave irregolarità: può essere venuta meno la fiducia nella gestione.
Occorre però valutare anche le conseguenze economiche. Una revoca anticipata senza giusta causa può esporre il condominio a una richiesta di risarcimento, oltre al pagamento delle somme effettivamente dovute all’amministratore uscente.
Per questo, prima di avviare la procedura, è utile esaminare la delibera di nomina, le condizioni dell’incarico e i fatti che hanno determinato l’insoddisfazione.
La domanda da farsi: vogliamo semplicemente cambiare professionista oppure abbiamo contestazioni precise e documentabili?
2. Raccogli documenti e verifica quanti condomini condividono l’iniziativa
Se ci sono problemi nella gestione, ricostruiscili con ordine: richieste rimaste senza risposta, verbali non eseguiti, rendiconti mancanti, comunicazioni e documentazione contabile.
Non servono accuse generiche. Servono fatti, date e documenti.
Parallelamente, verifica chi è disposto a sostenere la sostituzione. La raccolta delle adesioni ha un’utilità concreta: permette di capire se esistono i numeri per chiedere l’assemblea e, successivamente, per approvare la revoca.
Attenzione: firmare una richiesta di convocazione non equivale a votare la revoca. La decisione dovrà essere assunta in assemblea.
3. Chiedi formalmente la convocazione dell’assemblea
La strada ordinaria è presentare all’amministratore una richiesta proveniente da almeno due condomini che rappresentino complessivamente almeno un sesto del valore dell’edificio, cioè circa 166,67 millesimi su mille.
I due requisiti devono esserci insieme: non basta un solo proprietario con molti millesimi e non bastano due proprietari che, sommati, non raggiungano la quota richiesta.
La richiesta dovrebbe identificare i sottoscrittori, riportare le rispettive quote e precisare gli argomenti da discutere. È opportuno utilizzare una comunicazione di cui si possa dimostrare la ricezione, come PEC o raccomandata.
Un ordine del giorno chiaro può prevedere:
- revoca dell’amministratore in carica;
- nomina del nuovo amministratore ed esame del relativo compenso;
- organizzazione del passaggio di consegne.
La formula generica “problemi di gestione” rischia di creare contestazioni su ciò che l’assemblea poteva effettivamente deliberare.
4. Se l’amministratore non provvede, i richiedenti possono convocare direttamente
L’amministratore non può impedire indefinitamente ai condomini di discutere la propria sostituzione.
Trascorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condomini che l’hanno presentata possono procedere direttamente alla convocazione.
Non significa, però, che allo scadere del termine l’amministratore sia automaticamente revocato. Occorre ancora tenere l’assemblea e votare.
Prima di procedere, verifica anche se nel frattempo sia arrivata una convocazione dell’amministratore e quale ordine del giorno contenga: iniziative sovrapposte possono complicare la situazione.
5. Convoca tutti gli aventi diritto e rispetta le formalità
L’autoconvocazione richiede la stessa attenzione di una convocazione effettuata dall’amministratore.
L’avviso deve indicare gli argomenti da trattare, il luogo, le date e gli orari. Deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della prima convocazione, mediante raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.
Non basta spedire all’ultimo momento: occorre considerare la ricezione dell’avviso e conservare le relative prove.
La seconda convocazione deve cadere in un giorno successivo alla prima e, comunque, entro dieci giorni dalla stessa.
La chat condominiale può aiutare a confrontarsi, ma non dovrebbe essere usata come sostituto delle forme previste per convocare l’assemblea. Nemmeno un avviso affisso nell’androne mette al riparo da contestazioni.
6. Per revocare l’amministratore servono persone e millesimi
Per la revoca, secondo la regola ordinaria, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Questa maggioranza è necessaria anche in seconda convocazione: non basta raggiungere il quorum più basso previsto per altre decisioni.
I due conteggi devono essere verificati separatamente.
Un esempio: se partecipano otto condomini, cinque voti favorevoli rappresentanti 520 millesimi possono approvare la revoca. Cinque voti favorevoli con soli 480 millesimi non bastano. Non bastano neppure quattro voti favorevoli contro quattro, anche se i favorevoli possiedono 600 millesimi.
Prima della votazione vanno controllati anche la regolare costituzione dell’assemblea, le deleghe e il regolamento condominiale.
7. Metti tutto a verbale e prepara il passaggio al nuovo amministratore
Il verbale deve consentire di ricostruire la decisione: partecipanti, deleghe, quote rappresentate, favorevoli, contrari e astenuti.
Una frase come “l’assemblea decide a maggioranza di cambiare amministratore”, senza indicazioni sufficienti per verificare il risultato, può alimentare contestazioni.
È opportuno affrontare nella stessa riunione anche la nomina del sostituto, avendo già raccolto disponibilità e preventivi. Il nuovo amministratore dovrà specificare analiticamente il proprio compenso all’accettazione dell’incarico.
La sostituzione deve poi tradursi in un passaggio concreto: registri, contabilità, rapporti bancari, contratti, pratiche in corso e scadenze. L’amministratore cessato è tenuto a consegnare la documentazione e a compiere le attività urgenti necessarie per evitare danni agli interessi comuni.
E se non si raggiunge la maggioranza?
Il mancato raggiungimento dei voti non consente di considerare revocato l’amministratore.
In presenza dei presupposti previsti dalla legge, come la mancata presentazione del conto della gestione o gravi irregolarità, anche un singolo condomino può valutare la richiesta di revoca giudiziale. È però un percorso diverso: il semplice dissenso sulla gestione non basta a sostituire i presupposti necessari per rivolgersi al giudice.
Cambiare amministratore: il primo passo è preparare bene l’assemblea
Una convocazione irregolare o un voto conteggiato male possono trasformare il tentativo di risolvere un problema in una nuova controversia.
Verificare prima documenti, ordine del giorno, destinatari e maggioranze permette di arrivare alla riunione con una procedura ordinata e una proposta concreta.
Hai bisogno di assistenza per chiedere la convocazione o valutare la revoca dell’amministratore? Lo Studio Legale De Dominicis, a Montorio al Vomano, può assisterti nell’esame della documentazione e nella preparazione dei passaggi necessari.
Contatti: info@avvocaldo.com · 0861 59 27 66
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